Az Airbnb adózás szabályai
Lakóingatlanunk hosszabb vagy rövidebb távú bérbeadása adózási kötelezettséget von maga után. Ahhoz, hogy kiválaszthassuk a számunkra legmegfelelőbb, leggazdaságosabb airbnb adózási módot ismernünk kell a teljes szabályrendszert. Lássuk tehát a lehetőségeket!
Először is tisztáznunk kell, hogy vállalkozóként vagy magánszemélyként fogunk bele a tevékenységbe, mert más-más szabályok vonatkoznak majd ránk az airbnb adózásnál
1️⃣ Nézzük az egyszerűbb formát, amikor adószám nélkül, magánszemélyként végezzük a bérbeadási tevékenységet. Ebben az esetben más területen sem lehetünk egyéni vállalkozók és csak ezt a tevékenységet végezhetjük. Az általános forgalmi adó tekintetében nem élhetünk az adókötelessé tétel választásának jogával. Ettől függetlenül az általános forgalmi adónak alanyai maradunk, bizonylatot kell kibocsátanunk. A számviteli bizonylatra az adóazonosító jelünket írjuk.
2️⃣ Lehetünk adószámos magánszemélyként szálláshely bérbeadók. Első dolgunk az adószám igénylése a NAV-tól, hiszen a szolgáltatás üzletszerűsége miatt adóalanynak minősülünk. Innentől kezdve ránk is vonatkoznak az önálló tevékenységre irányadó szabályok.
3️⃣ Egyéni vállalkozóként is végezhetjük a tevékenységet úgy, hogy az ebből származó bevételünkre az önálló tevékenységekről szóló rendelkezéseket alkalmazzuk, vagy egyéni vállalkozóként adózunk a vállalkozói személyi jövedelemadózással. A vállalkozói jövedelem után 9 %-os a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk.
A szolgáltatás hivatalossá tétele, az engedélyek beszerzése az airbnb adózást megelőzően
Adószámos magánszemélyként és vállalkozóként is tevékenységet kell választanunk az adóhivatalnál. A hivatalos gazdasági tevékenységnek az „egyéb szálláshely szolgáltatást” jelöljük meg.
Mindhárom esetben kérelmet kell írnunk a kerületi jegyzőnek, hogy kiadhassuk szálláshelyként a lakásunkat. Erre találunk nyomtatványt az interneten is.
Az engedély megléte után 15 napunk van, hogy bejelentsük az idegenforgalmi adózást a kerületi Polgármesteri Hivatal Pénzügyi Iroda Adócsoportjához. Itt megint egy nyomtatvány vár ránk.
Amire még feltétlenül figyelnünk kell, hogy a tevékenység online pénztárgép köteles lett. A szálláshely-szolgáltatási tevékenységet végzők, a falusi szálláshely-szolgáltatás kivételével nyugtaadási kötelezettségüket pénztárgéppel kötelesek teljesíteni.
Adófizetési kötelezettségeink
Amivel az airbnb adózásnál számolnunk kell: személyi jövedelemadó, ÁFA, idegenforgalmi adó és helyi különadó.
Amikor az önkormányzatnál járunk, meg kell érdeklődnünk, hogy kivetnek –e helyi különadót. Ezt általában négyzetméterre bontva határozzák meg. Nem nagy összeg, körülbelül 1500-2000 forintra rúg évente.
Idegenforgalmi adót érintő kötelezettségünk is van, ha airbnb-ben adózunk. Külön beszedjük a vendégtől a kifizetett bérleti díj 4 %-át, majd befizetjük az önkormányzat erre fenntartott adószámlájára a vendégéjszakát követő 15. napig.
Mielőtt végigmegyünk a személyi jövedelemadóra és az ÁFÁ-ra vonatkozó airbnb adózási lehetőségeinken lényeges néhány fogalmat tisztáznunk:
Bevétel az, amit nekünk fizetnek a bérletért és a rezsiért. Jövedelemnek hívjuk a bevétel kiadásokkal csökkentett összegét.
Tehát: Bevételből (bérleti díj, rezsi, tárgyi értékcsökkenés) levont költség (rezsi, felújítás, egyéb javítások) = Jövedelem.
A következő három airbnb adózási lehetőség közül választhatunk, ha 1-3 lakás kiadását tervezzük:
1️⃣ Tételes átalányadózás
Ennél a típusnál minden 12 négyzetméter feletti kiadott szobára 38 400 Ft éves díjat fizetünk az önkormányzatnak. Csak azokkal a szobákkal kell számolnunk, amelyekben valóban folytatunk tevékenységet, ezt a kiadott működési engedélyben is megtaláljuk.
Ezen felül nem tartozunk személyi jövedelemadóval. Ha a bevételünk eléri az évi 8 millió forintot, akkor a 18 százalékos ÁFÁ-t is be kell fizetnünk.A tételes átalányadózás feltétele, hogy a saját tulajdonú, lakásnak vagy nyaralónak minősített ingatlanunkat adjuk ki. Nem végezhetjük egyéni vállalkozóként a tevékenységet és egy vendég évente maximum 90 napot tölthet el a lakásunkban.
A bevallási nyomtatványon csak a szobák számát és az azokra jutó tételes adó összegét kell szerepeltetnünk.
Kinek éri meg ez az airbnb adózási mód?
Akinek sok a bevétele az Airbnb-ből, de kevés költsége van vele.
2️⃣ Tételes költségelszámolás
Ebben az esetben nem átalányadót fizetünk, hanem személyi jövedelemadót. A befolyó éves bevételből levonhatjuk az összes költségünket, amelyet a lakás fenntartására fordítottunk, a bérlőtől kapott és bevételnek számolt rezsit is. Ezeket természetesen számlákkal kell igazolnunk. Az így megmaradt összeg 15 százalékát kell befizetnünk személyi jövedelemadóként. Ezt a negyedévet követő hónap 12. napjáig teljesítenünk kell.Folyamatos nyilvántartást kell vezetnünk, aminek bevételét az adóbevallásnál szerepeltetni kell az adatlapon. Be kell írnunk az adatlapra a költségeink összegét is, majd a kettő különbözetét, ami az adóalapunk lesz.
Kinek éri meg ez az airbnb adózási mód?
Akinek kevesebb bevétele van az Airbnb-ből, a költsége viszont jelentősebb vele.
3️⃣ 10 százalékos költséghányad
A kiadásból származó bevételünkből levonhatunk 10 százalékot és a maradék összeg után fizetjük meg a 15 százalékos személyi jövedelemadót. Itt is folyamatos nyilvántartást kell vezetnünk a bevételeinkről, hiszen az adóbevallásnál ezek összege kerül a megfelelő sorba. A levonandó 10 százalékot is be kell írnunk az adatlap megfelelő sorába, így a tényleges jövedelmünk a bevétel 90 százaléka lesz.
Kinek éri meg ez az airbnb adózási mód?
Akinek alacsonyabbak a kiadásai a bevétel 10 százalékánál.
Az utóbbi két esetben a negyedévenként fizetett adóelőleg összegét is szerepeltetni kell az adóbevallás nyomtatványán. Ha ezt év közben jól számoltuk és fizettük, akkor az adóbevalláskor nem keletkezik újabb befizetni valónk.
Más a helyzet az airbnb adózásban, ha háromnál több lakás kiadását tervezzük.
Háromnál több lakás kiadásánál az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. Itt is választhatjuk a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányadot, viszont itt nincs tételes átalányadó. Ha a bevételünk évente 8 millió Ft fölött van, 18 százalékos ÁFÁ-t is fizetnünk kell. Ha nem éri el ezt az összeget, akkor is van feladatunk, hiszen kérnünk kell az alanyi áfamentességet az airbnb adózásban. Év közben kezdett tevékenységnél, figyelnünk kell arra, hogy az adómentes határ arányosan csökken.
A TB megfizetése
Ne feledkezzünk meg arról se, hogy akinek nincs munkaviszonya, nem nyugdíjas, nem tanuló, tehát nem biztosított, gondoskodnia kell a TB megfizetéséről, havonta egészségügyi szolgáltatási járulékot kell fizetnie, hogy érvényes legyen a TAJ kártyája. Ez az összeg 2018-ban 7320 Ft/hó, de folyamatosan emelkedik.
